“부부 공동명의로 집을 사면 절세된다”는 이야기, 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. 실제로 지난 20여 년간 이건 부동산 커뮤니티의 정설이었습니다. 그런데 최근 2026년 세제개편안이 발표된 후 “공동명의가 이제 다주택자 취급을 받는다”는 불안이 확산되고 있습니다. 실제로는 어떤지, 팩트부터 하나씩 짚어보겠습니다.
1. 결론부터 — “다주택자로 분류되는 것은 아니다”
가장 먼저 확인해야 할 사실이 있습니다. 재정경제부는 이번 논란에 대해 **”종부세 과세 시 부부 공동명의자는 일반 1주택자이며 다주택자로 보지 않는다”**고 공식 입장을 밝혔습니다. 세법상 분류 자체가 다주택자로 바뀌는 건 아니라는 뜻입니다.
다만 완전히 “괴담”이라고 넘기기도 어렵습니다. 실질적인 세 부담 계산에서 공동명의 1주택자 중 일부가 다주택자와 같은 계산 방식을 적용받게 되는 경우가 생기기 때문입니다. 이 지점이 논란의 핵심입니다.
2. 왜 지금까지 공동명의가 유리했을까
종합부동산세는 인별 과세 방식입니다. 즉 세대가 아니라 사람별로 세금을 매깁니다. 그래서 부부가 집 한 채를 절반씩 공동명의로 보유하면, 각자가 별도의 주택 소유자로 간주돼 기본공제를 두 번 받을 수 있었습니다.
- 부부 공동명의: 1인당 9억 원씩, 합산 18억 원 공제
- 단독명의 1세대 1주택자: 12억 원 공제 (개편 전 기준)
같은 집 한 채라도 공동명의로 나누면 6억 원을 더 공제받을 수 있었으니, 공동명의가 ‘절세 공식’으로 통했던 이유입니다.
3. 무엇이 바뀌었나 — 실거주 중심, 그리고 공정시장가액비율
이번 개편안의 핵심은 두 가지입니다.
첫째, 단독명의 1세대 1주택자의 기본공제가 실거주 여부에 따라 갈립니다.
- 실거주 시: 12억 원 → 14억 원으로 확대
- 비거주 시: 9억 원으로 오히려 축소
둘째, 종부세 계산에 쓰이는 ‘공정시장가액비율’이 주택 보유 형태에 따라 차등 적용됩니다.
- 현재 비율: 60%
- 2026년부터: 전체 70%로 인상
- 2028년부터: 1주택자는 70% 유지, 그 외(3주택 이상 보유자 및 서울 등 조정대상지역 내 1세대 1주택자를 제외한 주택보유자)는 **80%**로 추가 인상
바로 이 두 번째 조항에서 공동명의자의 셈법이 복잡해집니다.
4. 논란의 핵심 — 공동명의자는 두 가지 방식 중 선택해야 한다
부부 공동명의 1주택자는 종부세를 낼 때 두 가지 방식 중 하나를 선택할 수 있습니다.
- ① 공동명의 일반과세: 부부가 각자 보유 지분에 대해 별도 납세자로 종부세를 계산 (각자 9억 원 공제 유지)
- ② 공동명의 1주택 특례: 부부 중 한 명을 1세대 1주택자로 간주해, 단독명의자와 동일하게 실거주 여부에 따라 14억 원 또는 9억 원 공제 적용
문제는 ①번(일반과세) 방식을 택하고 서울 등 조정대상지역에 집이 있는 경우입니다. 이 경우 1세대 1주택자로 인정받지 못해, 다주택자와 똑같은 80%의 공정시장가액비율을 적용받게 됩니다. “공동명의가 다주택자 취급을 받는다”는 말이 나온 게 바로 이 지점 때문입니다.
②번(특례)을 선택하면 70% 비율을 적용받아 이런 불이익을 피할 수 있지만, 특례를 택하면 세액공제에 새로운 제약이 걸립니다.
5. 그런데 특례를 택해도 마냥 유리한 건 아니다
여기서 상황이 한 번 더 복잡해집니다. 이번 개편안에는 고령자·장기거주(기존 장기보유) 세액공제에 한도가 새로 생겼습니다.
- 2027년: 최대 800만 원
- 2028년부터: 최대 600만 원
기존에는 이 공제에 금액 한도가 없었는데, 이제 한도가 생기면서 특히 초고가 주택 보유자에게는 오히려 공동명의 일반과세(①번)가 유리해지는 역전 현상이 나타날 수 있습니다. 김종필 세무사는 “세액공제 한도가 신설되면서 특히 초고가 주택에선 공동명의의 세금 부담이 훨씬 적다”고 설명합니다.
실제 부동산 업계 분석에 따르면, 공시가격 19억~32억 원 구간의 주택은 2028년 이후 부부 공동명의가 오히려 더 불리해질 수 있다는 전망도 나오고 있습니다. 반대로 공시가격이 그 이상인 초고가 구간에서는 세액공제 한도 신설 효과로 공동명의가 다시 유리해질 수 있다는 분석도 함께 제기됩니다.
6. 결국 무엇을 확인해야 할까
정리하면, 이번 개편으로 상황을 좌우하는 변수는 크게 네 가지입니다.
- 주택 공시가격 수준 (일반 구간인지 초고가 구간인지)
- 실거주 여부
- 주택 소재지 (조정대상지역 여부, 특히 서울)
- 연령·장기거주 요건 충족 여부 (세액공제 한도와 직결)
이 네 가지 조합에 따라 같은 집 한 채라도 유불리가 완전히 달라지기 때문에, “공동명의가 무조건 좋다” 또는 “무조건 나쁘다”고 단정할 수 없는 구조가 된 겁니다.
7. 이 개편, 어떻게 봐야 할까
첫째, 아직 국회 심의 전 ‘정부안’ 단계라는 점을 기억해야 합니다. 정기국회 심의 과정에서 공정시장가액비율 인상 시기나 세액공제 한도 등 세부 수치가 조정될 가능성이 있습니다.
둘째, 본인의 상황을 직접 계산해봐야 정확한 유불리를 알 수 있습니다. 특히 조정대상지역에 실거주하지 않는 고가주택을 부부 공동명의로 보유한 경우라면, 일반과세와 특례 중 어느 쪽이 유리한지 매년 다시 계산해봐야 할 수도 있습니다.
셋째, 정부가 이미 공정시장가액비율 관련 보완 가능성을 열어뒀다는 점도 참고할 만합니다. 정책브리핑을 통해 정부는 관련 세부 보완 방안이 아직 결정된 바 없다고 설명한 바 있어, 최종 시행 전까지 조정 여지가 남아 있습니다.
정리하며
“부부 공동명의는 다주택자 취급을 받는다”는 말은 정확한 표현은 아니지만, 완전히 틀린 말도 아닙니다. 세법상 분류는 그대로지만, 조정대상지역에서 특례를 신청하지 않으면 다주택자와 같은 계산 방식이 적용될 수 있기 때문입니다. 결국 이번 개편으로 종부세 절세 셈법은 ‘공동명의냐 단독명의냐’라는 단순한 이분법에서, 주택가격·거주지·거주여부·연령까지 종합적으로 따져야 하는 훨씬 복잡한 계산으로 바뀌었습니다.
여러분은 이번 종부세 개편안, 실거주자 우대라는 취지에 공감하시나요? 의견 남겨주세요.
본 글은 정부의 2026년 세제개편안 발표 자료 및 관련 보도를 바탕으로 작성된 정보 제공 목적의 글이며, 개인별 세무 판단을 대신하지 않습니다. 개편안은 입법예고 및 국회 심의 과정에서 변경될 수 있으므로, 정확한 세액 산정은 국세청 홈택스 또는 세무 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
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